A pesar de la baja en los precios del valor de venta de los departamentos usados – la estimación es que las propiedades que ingresan están un 20% o 25% por debajo de los valores prepandemia – y la sobreoferta, la disparada del dólar y la falta de créditos hace casi imposible acceder a una vivienda. Razones suficientes para que los desarrolladores y las inmobiliarias pongan en juego toda su creatividad para vender. Por ello consultamos a Osvaldo Lucero, propietario de Estudio 3, quien nos pone en el contexto actual.
¿El sector inmobiliario apuesta a florecer con los proyectos en pozo?
Al sector inmobiliario le resulta imprescindible que existan proyectos en pozo, ya que estos agregan una oferta fresca (nueva) al mercado y a su modo financiación que no ofrece el sistema.
¿El ladrillo vuelve a ser lo más atractivo y seguro para el ahorro?
Debo responder esto en un contexto actual complejo: monedas virtuales, globalización, Millenials y Centennials, alta inflación, la Argentina y San Juan. No se promociona como lo más atractivo y para los más jóvenes está bastante al fondo de la lista, pero en cuanto seguro, la trayectoria frente a cualquier otra inversión mirada a mediano y largo plazo, vuelve a ratificar la gran solidez del ladrillo.
¿Qué parámetros de valores hay para invertir en departamentos usados y nuevos? ¿Qué tipo de financiación hay hoy?
El precio en San Juan varía entre los 500 y 1000 dólares el m2 para usados y entre 700 y 1400 dólares el nuevo. La financiación del usado es prácticamente inexistente, pero en pozo se contemplan pagados durante la construcción, entrega y posteriores que permiten contemplar una financiación lograda por cliente y empresa.
La disparada del dólar y la falta de créditos, hace imposible acceder a una vivienda. ¿Qué tipo de solución hay frente a este fenómeno?
Desgraciadamente se debe reconocer que el ciudadano argentino es más pobre y es grande la franja que quedan excluidos del mercado (y no solo me refiero a la clase baja, la media también está fuera), solo el segmento ABC1 puede acceder por propios ahorros, el resto se da por evolución o mudanza desde otro inmueble que ya poseen (esto es mediante venta y no permuta que en lo inmobiliario es casi inexistente)
¿Cuáles son las propuestas del sector inmobiliario y desarrolladores para vender hoy?
Se deben diseñar productos acordes al mercado, hay lotes "económicos’ y otros bastantes caros, tratamos de sondear en el segmento y ofrecemos el producto justo que estimamos corresponderá a esa demanda. La solución lamentablemente pasa más por la economía que por la arquitectura.
¿Es cierto que están bajando los pozos frente a los ya edificados?
Lo que sucede es que el usado se ha quedado apegado a un dólar que no es una referencia exacta (¿acaso pagamos la mano de obra en dólares?), mientras que el nuevo calcula el costo real y necesita vender para continuar haciendo.
¿Dónde se concentra la mayor cantidad de ventas hoy?
Los loteos funcionan muy bien, el departamento de un dormitorio con cochera es muy requerido.
¿Qué tipo de financiación se otorga hoy para acceder tanto a un departamento y a una vivienda?
La financiación se divide en preentrega (varia de 24 a 60 meses) y se da desde que está el proyecto, durante la construcción hasta el momento de la entrega; se contemplan cuotas extraordinarias en este periodo (cuotas aguinaldos, extras, etc.) se pide un contado contra entrega y luego se suele financiar hasta un máximo de 48 cuotas, todo traducido en materiales de construcción.
¿Hay alguna creatividad por parte de cada empresa a la hora de vender?
Todos sabemos que a veces la gente compra para vivir, pero en verdad vendemos "jubilación", "ahorro preescolar", "seguros de vida", "fondos de contingencia", "cajas de ahorro seguras", etc., etc. Generamos la necesidad a la medida.