Con acierto se ha dicho que durante el estado de indivisión de la herencia, el uso y goce de las cosas comunes pertenece por igual a todos los herederos, y la privación que unos sufren en beneficio de otros puede ser compensada en dinero, ya sea mediante la fijación de un canon locativo o bien de un resarcimiento.
El uso exclusivo que otros sucesores realicen de un bien integrante del acervo hereditario, sólo puede fundarse en la conformidad de todos los condóminos.
Asimismo, hay muchos casos en los que si bien no hay conformidad de los demás herederos, respecto del uso exclusivo, sí existe una reconducción de un negocio o explotación comercial familiar en los que el causante obtuvo ganancias junto a alguno/s de sus descendientes, entendiéndose por lógica en tal caso, que el tiempo por el cual ese coheredero haya continuado en uso del inmueble, lo hace por cuenta y orden del causante, habida cuenta del acuerdo previo existente con el fallecido, que generalmente en los hechos se realiza de palabra, y no existe constancia por escrito. Por lo tanto en estos supuestos, resultan improcedentes los reclamos señalados, aunque el estado de indivisión y de uso y goce de la cosa no podrá ser eterno.
El artículo 2328 del Código Civil y Comercial, utiliza el término indemnización, que es mucho más amplio que el de canon locativo, contemplando así la necesidad de equilibrar una situación en la que unos herederos son privados de los bienes en beneficio de otros, y en tal sentido estos deben a los primeros una compensación pecuniaria por ese uso.
Es que el uso de un inmueble por algún heredero o por el cónyuge supérstite, puede llevar a los demás concurrentes a la herencia a reclamar una compensación monetaria por el uso temporal de él, y hasta tanto se proceda a realizar la partición.
A su vez el artículo 1738 del Código Civil y Comercial dispone que la indemnización comprende “el lucro cesante en el beneficio económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la pérdida de chances”, además del canon locativo. Por ejemplo, indica que podría reclamarse el lucro cesante y pérdida de chance, con causa en el fracaso de la venta del inmueble comprometida por parte de los coherederos, provocada por la ocupación exclusiva de uno de ellos.-
Otra discusión que surge a menudo en los tribunales es desde cuando corresponde el pago? La Cámara Civil y Comercial de Azul, Provincia de Buenos Aires, en los autos “Riccetti Armando y otro/a s/Sucesión ab intestato” en el marco de caso en el que un solo heredero usaba y gozaba un inmueble objeto del acervo hereditario, fijó como inicio de la obligación de pago, la fecha en la que el resto de los coherederos formalizaron el requerimiento de fijación del canon, en concordancia con el artículo 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿Desde cuando se puede exigir el pago del canon ?
Se debe desde que medie una intimación fehaciente, que manifieste la oposición al uso exclusivo por parte de un coheredero, aun sin haberse iniciado trámite judicial o prejudicial alguno. De esta manera, la notificación, operaría como una manifestación que no se tolera el uso exclusivo por parte de otro coheredero. El único límite legal es el de la prescripción de las cuotas mensuales de alquiler que se fijen eventualmente de modo retroactivo.
¿Cual sería la pauta de fijación del canon ?
Se parte de la base que toda compensación a que tienen derecho los coherederos debe constituir un canon equivalente a la parte que ellos obtendrían si el inmueble se diera en locación, debiendo tener en cuenta a los fines de su determinación la naturaleza y característica del bien en cuestión y los valores económicos en juego; esto es, la cotización en plaza del bien y el valor locativo del mismo.
¿En que caso/s no sería viable un reclamo indemnizatorio?
Si al tiempo en que se dedujera la pretensión, el dominio sobre dicho bien hubiese sido ya adjudicado a la demandada, mediante un convenio de partición –judicialmente homologado- que hubiese implicado el cese del estado de indivisión, con carácter retroactivo a la muerte del causante.
Otro punto álgido de esta discusión, y que es un tema recurrente planteado por los demandados en estos casos, es el de pretender la compensación o descuento del canon que eventualmente se fije, de las mejoras y arreglos efectuados por el mismo en el inmueble. En tal supuesto las mejoras que realice en el inmueble por diversos medios, deben ser probadas y no con meros recibos o facturas de materiales, sino con todos los argumentos probatorios disponibles.
Con relación al reintegro o descuento de los gastos de las contribuciones por impuestos, expensas o servicios, habría que distinguir los servicios de los impuestos, cargas y expensas. Respecto a los servicios, estos deberían ser soportados por quien detenta el uso exclusivo del bien. En tanto, los impuestos y expensas serán soportados por todos los coherederos en la proporción que les corresponde, ya que tales erogaciones solo podrán ser atribuidos a uno de los comuneros, en caso que exista un inequívoco acuerdo entre ellos: el uso exclusivo genera el derecho a la percepción de un canon, más no a evitar el pago de gastos que gravitan sobre todos los condóminos en proporción a sus partes.-
Colaboración: Vanesa Débora Mestre / Abogada (Matrícula Provincial 3278- Matrícula Mendoza 6118 – Federal T. 78- F. 316) / Teléf. 2644189975