En la Asociación de Inquilinos Sanjuaninos están celebrando y confiados en que la media sanción que dio el Senado al proyecto que regula los contratos de alquiler obtenga el voto positivo en Diputados y se convierta en ley. Otros, provenientes de las inmobiliarias, advierten sin embargo que ese optimismo es insensato, y que los cambios que se quieren realizar terminarán jugando en contra de los intereses de los que alquilan. El tema es polémico y abarca a un universo considerable. Según las estadísticas de la entidad que los nuclea, los inquilinos rondan el 35% de la población de San Juan. Es decir, alrededor de 245.000 sanjuaninos pagan un canon mensual por vivir bajo un techo ajeno. ‘Estamos muy satisfechos con la media sanción de la ley, podremos tener el equilibrio y previsibilidad que puede dar el tener un aumento una vez al año, entre otros temas’’, dice Víctor Bazán, titular de la Asociación que ya cumplió su primer año de vida, tiene en marcha su personería jurídica y pertenece al Frente de Inquilinos Nacionales (FIN), uno de los más activos en fogonear el proyecto en el Congreso.
El proyecto propone modificar el Código Civil y Comercial para mejorar las condiciones de los contratos de alquiler y entre las principales propuestas (ver claves) figuran ampliar de dos a tres años el plazo mínimo de locación, que la actualización del pago mensual se haga de acuerdo a un promedio entre el índice de precios y el de salarios; que los inquilinos no paguen las expensas extraordinarias y que la devolución del depósito inicial equivalente a un mes de alquiler se devuelva con un monto actualizado al finalizar el contrato. ‘’Hoy día los aumentos son del 15 al 20 % y se aplican cada 6 meses, y el segundo porcentaje se aplica sobre el resultado del primero, entonces en definitiva es más alto el aumento. Si sale la ley, se actualizará con un índice que estaría rondando el 16% el año próximo, y eso te da la expectativa de planificar’’, explicó Bazán.
Lo otro importante que destacó es que al pasar de 2 a 3 años, se alarga el plazo de no pagar depósito y comisión.
En las inmobiliarias son escépticos de las bondades de los cambios y auguran que esto producirá una retracción de la oferta de inmuebles en la provincia. Gonzalo Hidalgo, quien además de inmobiliario es economista, fue muy crítico con la idea de poner restricciones a los contratos. ‘Mientras el mercado sea lo más libre, los precios serán los más bajos’’ señala, y puso como ejemplo que al fijar canastas de precios muchos de los productos desaparecen de la góndola y se tiene que pagar por otros más caros. ‘’El propietario va a estar atado a un ajuste arbitrario e incierto, y va a aumentar el valor del alquiler pretendido. Y si decide que esto lo incomoda y no quiere ofrecer el inmueble en alquiler esto será una retracción de la oferta y también un aumento de precios por disminución de la oferta. Esos puntos son cruciales y perjudiciales para el inquilino, para mí el efecto será negativo’’, dijo Hidalgo.
Cristina Luluaga e Iván Orozco, otros referentes inmobiliarios, opinan que el proyecto de ley apunta a resolver una problemática de Buenos Aires que no se da en San Juan, y también piensan que ante la duda, el propietario retraerá su inmueble. ‘’En el interior siempre se ha cobrado un mes de comisión, se ha reintegrado un mes de depósito en garantía y si se hace un incremento semestral del 10 o 12 % es para que sea más paulatino y no dejarlo atado a un valor mayor de entrada. Pero fundamentalmente el contrato de alquiler es un acuerdo de partes’’, opina Luluaga. La vigencia de la ley 23.928 que prohíbe la indexación por precios como propone el nuevo proyecto es una ‘incoherencia’ que puede traer complicaciones legales, entiende además su colega Orozco.
Agregó que la opinión pública ‘comete un error’ al pensar que la ley va contra los inmobiliarios, ‘’trabajamos aplicando la ley 23.091 y a partir de agosto del año pasado, el nuevo Código Civil. Y esta nueva ley como salga, nosotros tendremos que intermediar aplicándola’.
El peso del alquiler
De acuerdo a un censo online realizada por la Asociación de Inquilinos Sanjuaninos actualmente el alquiler ocupa entre un 55 y 60 por ciento de un salario promedio. En la entidad indicaron que la porción se incrementó en las épocas de bonanza minera de la provincia, cuando el salario promedio rondaba los 30.000 pesos y se pagaba 3 mil o 4 mil por un alquiler mensual en diferentes zonas sanjuaninas. ‘’La gente que quedó cesante de las minas se dedicó a otros rubros y ahora no gana más de 8 mil o 12 mil, pero los alquileres ahora rondan entre 4.400 y 6.000 pesos’’, dice el presidente de la entidad, Bazán. La encuesta se hizo con las respuestas de los 3.500 seguidores en Facebook que posee la Asociación.
Qué dice el proyecto
1. Se sube el plazo de los contratos de alquiler con fines habitacionales. Pasan de 2 a 3 años.
2. Se prevé la actualización del precio anual, a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. La actualización sólo va a operar si existe una inflación superior al 10%.
3. Los impuestos que gravan la propiedad y las expensas extraordinarias estarán a exclusivo cargo del propietario.
4. El depósito en garantía no deberá superar un mes de alquiler y será devuelto obligatoriamente cuando se hace la entrega de la llave al término del contrato. El monto a restituir será equivalente al del último mes abonado.
5. La rescisión del contrato por parte del inquilino puede realizarse en cualquier momento y no a partir de los seis meses como es ahora. El inquilino deberá pagar como multa el equivalente a un mes y medio de alquiler si ejerce dicha opción durante el primer año y un mes de alquiler a partir del segundo.
6. Las partes deberán acordar 60 días antes del término del contrato si lo renovarán para un nuevo periodo o no. En caso de no renovarlo, el inquilino puede buscar otra propiedad y rescindir el vínculo (en esos 60 días restantes) sin pagar ninguna multa. Si decidieran renovar, y una parte incumple esta promesa, deberá pagar a la otra una multa equivalente a un mes de alquiler.