Es sabido que en nuestro país el problema de la vivienda es acuciante, además, de difícil solución.
En el sistema que vivimos, para tener una casa, es necesario primero tener un lote de tierra donde construirla. Esa es nuestra mentalidad. Pero resulta que un lote de tierra que cuente con los servicios mínimos de infraestructura (agua y luz) tiene un precio que no puede ser pagado por matrimonios jóvenes o pareja que quieren iniciar la formación de su familia teniendo la casa propia.
El Estado, por su parte, intenta ayudar mediante planes o propuestas que faciliten el acceso al crédito para la tan ansiada casa. Pero resulta que pedir un préstamo requiere ciertos ingresos del grupo familiar, que en la mayoría de los casos no alcanza, y cuando alcanza, deben destinar parte de ése préstamo a la compra de un lote de terreno, con lo cual se reduce la posibilidad de construir una vivienda mas confortable y adecuada a sus necesidades.
Pero no todo está perdido. Es cuestión de ingenio, estudio y razonamiento de la legislación que nos rige.
Con la sanción y promulgación del Nuevo Código Civil y Comercial, se abrió una puerta muy importante e interesante. Este nuevo Código, en el capítulo de los Derechos Reales, incorporó un nuevo derecho que Vélez Sarsfield (Autor del viejo Código) no quiso implementar a pesar de conocerlo. Este derecho es el ‘Derecho de Superficie”. Según las disposiciones del Código (art. 2114 al 2128) se trata de la adquisición, gratuita u onerosa del espacio aéreo de un lote de terreno ajeno, donde se puede construir la tan ansiada vivienda.
Es decir, que el propietario de un terreno, llamado Cedente o Nudo Propietario, puede vender el Derecho de Superficie sobre un lote sin dejar de ser el propietario, y el adquirente, llamado Superficiario, adquiere el espacio aéreo necesario para construir su casa.
El Código, para que este derecho no sea perpetuo, ha fijado un período, en este caso 70 años, improrrogables. Además, sobre este derecho se pueden constituir otros derechos de crédito o garantías, como la hipoteca, para conseguir préstamos para la construcción.
Extinguido el derecho por las diversas causa que explica el Código, lo construido pasa directamente a manos del propietario del terreno, previa indemnización o no, por recibir la construcción.
Un matrimonio o pareja jóvenes, digamos de 25 años, podrán usar la vivienda que construyan hasta los 95 años, siempre con independencia del suelo donde se asienta.
Bien, el Estado (Nacional, provincial o municipal) es titular de inmuebles o parcelas de dominio privado, inscriptas en el Registro General Inmobiliario y registradas en la Dirección de Geodesia y Catastro con su correspondiente Nomenclatura Catastral. Las parcelas que se encuentran baldías, sin uso, ociosas, podrían incorporarse a este derecho de Superficie, transfiriendo el Derecho de Superficie en forma gratuita al Superficiario que mas necesite o de menores recurso, para evitarle la compra de un terreno, y el dinero que tenía para esa compra, destinarlo para la construcción de la vivienda, ya sea ampliando la superficie o mejorando el confort.
Como la cesión del derecho sería gratuita, se pondría la condición de no indemnización cuando se extinga el derecho, en el instrumento público (Escritura) que se otorgará.
Como este derecho no modifica la situación de la parcela original porque sigue en cabeza del titular del dominio, no se modificará el estado parcelario catastral ni el dominial, sino que, solamente con notas de referencia recíprocas, se confeccionarían las nuevas parcelas virtuales con la parcela tierra, del propietario (Estado).
Ventajas del sistema: 1º- El Estado (Nacional, provincial o municipal) no se desprende de su patrimonio inmobiliario.
2º- Se ayuda al que menos tiene. 3º- Se pagan impuestos sobre lo que no se pagaba. (los inmuebles del Estado no pagan impuestos). 4º- Cuando se extingue el derecho, el Estado se encuentra con un patrimonio inmobiliario muchísimo mayor.
5º- Cuando se extingue el derecho, el Estado puede vender las viviendas, ahora con terreno, como hacen los distintos planes que hay para viviendas.
Es necesario en consecuencia, cambiar de mentalidad, de pensamiento, ya que, vivir en la casa propia sobre un terreno ajeno, es nuevo, pero se asimila al Derecho de Usufructo o al Uso y Habitación, tan común en los anticipos de herencia con reserva de usufructo.
Países mas adelantados que el nuestro, europeos y americanos, aplican este Derecho de Superficie con grandes resultados.
Espero que las autoridades entiendan la sugerencia y apliquen el método, ahorrando dinero en la compra de terrenos, o al menos, agotados los terrenos fiscales, y recién hacer las adquisiciones que se consideren necesarias.