Como Agrimensor puedo ser parte del problema o de la solución, estoy con la última opción. El avance de la Ciudad sobre los mejores terrenos de producción agrícola es un problema de larga data. Cuando el Estado decide realizar un proyecto de viviendas, lo hace con la premisa de solucionar el gran problema habitacional, pero a veces olvida la necesidad de producción. Cuando un particular decide abandonar su medio de vida (producción agrícola) para lotear su terreno, lo hace por distintos motivos, entre los que está la especulación, por supuesto, pero también la necesidad de subsistir y aprovechar al máximo el único recurso que posee, la tierra.
La problemática
San Juan es pionera en el país en Ordenamiento Territorial. Pero en la actualidad carece de un Plan Director que ordene el desarrollo de nuestra Ciudad (Área Metropolitana), que nos indique para dónde debe avanzar la población y dónde se debe proteger la actividad productiva, ya que la superficie de explotación es sumamente escasa.
Un caso emblemático de esto es el Valle Grande, emplazado en uno de los lugares más favorables para la producción, donde se estiman unas 3.000 viviendas y se está ampliando. Todos los días van a salir a sus trabajos unas 3.000 personas en sus vehículos por sólo dos arterias muy angostas. Esto pasa porque antes de tomar la decisión del emplazamiento de un barrio, el Estado no prevé accesos, transporte público, etc., para no pagar luego costos mayores por esas decisiones.
En la zona de Médano de Oro, el municipio rawsino creyó solucionar la situación con una ordenanza que exige divisiones mayores a 2.000 m2. Por supuesto se sigue subdividiendo la tierra, ya que el negocio inmobiliario sólo se resintió, pero continúa siendo rentable.
Abordaje del tema
En Pocito y otros departamentos, no se puede dividir en menos de una hectárea. Tampoco soluciona el problema, ya que el abordaje se hace sólo pensando en la superficie de la subdivisión, sin pensar en el productor. El dueño de la tierra necesita ser escuchado, necesita sentir que puede continuar cultivando su finca y que va a vivir dignamente de eso. Para eso, el Estado tiene que abordar el tema desde todos los sectores. Primero tenemos que conocer con exactitud cuál es la unidad económica rentable y trabajar sobre ella, pero además tenemos que garantizar, al productor, la rentabilidad con búsqueda de mercados, créditos y otros mecanismos para mejorar su producción. Quizás una hectárea no sea una unidad rentable, pero con un invernadero se pueda modificar esa realidad.
Otra realidad es la Avenida Intendente Uñac, se avanzó en el ensanche de la misma, lo que propone una invitación al desarrollo inmobiliario. Es posible pensar que al realizar esa obra, el Estado pensó en el avance de la Ciudad hacia el Sur, con eje en esa arteria, pero nos encontramos con que no se permiten divisiones menores a 1.500 m2, por lo que en algunos años vamos a tener lotes enormes en un contexto urbano y debido a que la mayoría de los emprendimientos son de tipo privado, serán imposibles de subdividir.
Loteos clandestinos
En la actualidad se observan loteos clandestinos, en los que se propone al comprador lotes que no cumplen con la reglamentación vigente en ningún aspecto, bajo la modalidad de escrituración en condominio (el condominio se cumplimenta sobre el terreno origen). En algunos casos se detectan venta de lotes de 350 m2 en lugares donde la zonificación exige 1.500 m2 de superficie mínima. Las calles demarcadas (7. m o menos) no cumplen con el ancho mínimo para introducir los servicios. O, para cumplir con la cantidad de lotes ofrecidos, taparon un desagüe existente. Estos casos surgen, por supuesto por la avivada de algunos, pero también por la inactividad de muchos.
Hacia dónde avanzamos
Debemos pensar y reordenar todos los espacios urbanos y decidir hacia dónde avanzamos para organizar ese desarrollo. Tenemos que saber dónde queremos ir para diseñar nuestra red de calles, espacios públicos, servicios, transporte público, etc.
Se deberían repensar las zonificaciones pensando en lo que queremos para el futuro.
Nuestras mensuras deberían marcar hoy, los ensanches de calle necesarios para resolver el desarrollo urbano propuesto, pensando además en nuevas arterias que conecten la nueva trama urbana. Para que el Estado luego no pague altos valores de expropiación evitando la especulación.
En fin, debemos ponernos a trabajar. Es un tema muy importante que no puede dejar de lado ningún aspecto.
- Poner en valor al campo sanjuanino
Las zonas productivas de San Juan necesitan ser puestas en valor y no ser avasalladas por emprendimientos inmobiliarios que pueden terminar con la posibilidad de generación de alimentos. Se hace necesario que en los lugares de producción agrícola tengan calles asfaltadas para sacar la producción con más facilidad. Colocación de tecnología como internet, puestos sanitarios y seccionales policiales para proteger a los ciudadanos que trabajan la tierra. Cuidar más la parte social de este sector de la comunidad que con tanto esfuerzo trabajan la tierra y no son del todo valorados.
Por Francisco Javier Girbert
Ingeniero Agrimensor
Matrícula profesional N° 3328